expropiaciones_3_2agroEs innegable que cada vez se construyen más carreteras, vías de tren, conducciones de agua y gaseoductos, ya que la sociedad necesita unas buenas comunicaciones e infraestructuras para seguir progresando. Pero antes de abordar tales obras hay que acordar entre Administración y Afectados unas indemnizaciones compensatorias justas. Y es para su cálculo que solicitan de nuestros servicios.
En este tipo de trabajos, hay que cuidar por igual dos vertientes distintas:

- La componente técnica, que permite abordar la valoración de las indemnizaciones compensatorias a partir de la naturaleza y cuantía de los bienes y derechos afectados por el procedimiento expropiatorio, así como atendiendo a la legislación vigente aplicable: Ley de Expropiación Forzosa (LEF), Real Decreto 2/2008 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Real Decreto 1492/2011 por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

En un procedimiento expropiatorio suelen valorarse muchas partidas:

  • El suelo expropiado o afectado por expropiación de dominio. Se trata del suelo del cual la propiedad pierde todos sus derechos indefinidamente. Deja de ser suyo para siempre. La indemnización resultante equivale al valor de dicho suelo en base a las rentas que hubiese seguido generando su explotación y también a su localización.
  • El suelo afectado por alguna servidumbre, sea de paso aéreo (ej. líneas eléctricas), de paso subterráneo (gaseoducto u otras conducciones), etc. Se trata del suelo que la propiedad mantiene como suyo, pero con unas cargas o condicionantes permanentes. La indemnización resultante equivale a un porcentaje de afección, que varía en función de las limitaciones en el uso que conlleve la servidumbre en cuestión, y que se aplica sobre el valor del suelo.
  • El suelo afectado por ocupación temporal: Se trata del suelo que la propiedad deja de poder utilizar durante un período de tiempo, que suele oscilar entre unos meses y unos años, recuperando posteriormente todos sus derechos La indemnización resultante equivale al valor de los perjuicios ocasionados durante el tiempo que dura la ocupación. Suele calcularse como un porcentaje de afección a aplicar sobre el valor del suelo.
  • El vuelo afectado por el procedimiento expropiatorio, que puede comprender edificaciones de todo tipo, plantaciones, infraestructuras de riego, vallado, etc. Obviamente, todo aquello que desaparece como consecuencia de una expropiación, debe ser indemnizado por el Ente expropiante.
  • Los perjuicios adicionales, convenientemente acreditados, sea por rápida ocupación (normalmente, se indemniza el valor de la cosecha en pie o no recolectada), por partición de la finca (en el caso que, como consecuencia de la expropiación, queden porciones aisladas de la finca matriz), por reducción relevante de la superficie agrícola inicial (que conlleve, a su vez, un incremento de los costes de explotación).
  • El Premio de afección, del orden del 5%, a aplicar sobre el valor de las partidas de suelo expropiado y vuelo afectado, según lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa.

- La componente legal y de procedimiento administrativo, que debe conocer también perfectamente el Perito tasador especializado en este tipo de valoraciones. Sin ánimo de ser exhaustivos, podemos distinguir, en todo procedimiento expropiatorio, distintas fases. A saber:

  • Exposición pública y publicación del inicio del procedimiento expropiatorio en el BOE o en otros Boletines oficiales (Comunidad Autónoma, Diputación provincial, Ayuntamiento, etc.) del listado de titulares y parcelas catastrales afectadas, así como una breve descripción de las afecciones y las superficies afectadas en cada una de ellas.
  • Levantamiento y formalización de las Actas previas a la ocupación, una por parcela afectada, en las cuales la Administración describe, por escrito y con exactitud, todas las afecciones derivadas de la expropiación, y también se recogen las manifestaciones que desee incorporar el Titular afectado.
  • Levantamiento y formalización de las Actas a la ocupación, una por parcela afectada, en las cuales la Administración informa al Titular afectado del inicio de las obras que motivan la expropiación. Suele ir acompañado de una Hoja de evaluación del depósito previo (o cantidad a cuenta de la indemnización definitiva) y una Hoja de evaluación de los perjuicios por rápida ocupación (o cantidad compensatoria por la pérdida de las cosechas u otros perjuicios similares), así como de las liquidaciones por ambos conceptos.
  • Formalización de la Acta de mutuo acuerdo, una por parcela afectada, en el caso que el Titular afectado, previa negociación, acepte la oferta verbal propuesta por el Ente expropiante, en cuanto a compensación económica global.
  • En el caso de que no se haya alcanzado el mutuo acuerdo, presentación de la Hoja de Aprecio de la Propiedad, elaborada y firmada por un Profesional cualificado y competente (en fincas rústicas, un Ingeniero Agrónomo). En este documento se justifica técnicamente, desglosada por conceptos, la compensación económica que reclama el Afectado.
  • En el caso de que no se acepte la reclamación de la Propiedad, el Ente expropiante debe proceder a la elaboración y envío de la Hoja de Aprecio de la Administración, elaborada y firmada también por un Profesional cualificado y competente. Se trata de la valoración razonada del justiprecio que defiende, en este caso, la Administración expropiante.
  • Ambos documentos valorativos se trasladan al Jurado Provincial de Expropiación. Dicho Órgano administrativo, previa propuesta de su vocal técnico, también un profesional competente, y las deliberaciones oportunas, resuelve el conflicto entre las Partes mediante la emisión del Acuerdo o resolución del Jurado de Expropiación. Concluye así el procedimiento administrativo.
  • No obstante, si una de las dos Partes, normalmente el Titular o Propietario, no está de acuerdo con la indemnización propuesta por el Jurado de Expropiación, puede interponer una demanda en el Juzgado de lo Contencioso Administrativo que le corresponda, resolviéndose en ese caso el conflicto por la vía judicial.
Dado su elevado grado de especialización técnica y a su amplia experiencia en la valoración de las indemnizaciones expropiatorias los Profesionales que trabajan en 2AGRO son capaces de ofrecer el apoyo y asesoramiento técnico que requiera la Parte que contrate sus servicios, sea el Ente expropiante, la Propiedad afectada o el Juzgado de lo Contencioso Administrativo que lo designe como Perito judicial o Perito tercero.

A menudo, el encargo no se limitará a las cuestiones técnicas o de materia valorativa, sino que, en colaboración normalmente con un Asesor legal, procederá a guiar y asesorar a su Cliente en todas las fases de que consta el procedimiento expropiatorio.